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¿Comprar o Construir una Casa?

construir o comprar una casa

Precisas saber si es mejor comprar o construir una casa. Imagino que después de tantas idas y vueltas estás a punto de comenzar el camino que te llevará a tu propio hogar

En este instante, cuando las cosas empiezan a ser posibles, es el momento en el que cada pregunta se transforma en algo realmente importante.

  • ¿Por dónde empiezo?
  • ¿Cuánto dinero tendré que invertir?
  • ¿A quién tengo que consultar?
  • ¿Es mejor comprar un terreno o una casa?

Como verás, preguntas que cuando la realidad de tu techo propio era muy lejana, ni siquiera te habías planteado. Hoy las dudas se han instalado, y lo peor, todas juntas para contribuir a aumentar tu confusión.

Como primera medida: tranquilidad.

Voy guiarte para que el gran interrogante sobre construir o comprar una casa tenga al fin una respuesta más cierta. Lo mejor es empezar a despejar dudas y tomar decisiones; una a una.

Comprar o Construir una Casa: ¿De que depende la respuesta?

¿Qué es mejor construir o comprar casa?

Primera respuesta honesta: TODO ES RELATIVO. Es la misma relatividad que hace muy difícil, por ejemplo, contestar si es mejor comprar un auto usado o uno nuevo. Hay muchas variables que cambian el resultado de la respuesta:

  • La antigüedad
  • El estado de conservación
  • El buen o mal uso que haya recibido
  • El precio de venta del usado contra el nuevo

Coche o casa, a ambos le cabe las mismas consideraciones. Pero si esta fuera toda la «ciencia» aquí se terminaría este artículo…, pero tranquilo que hay más por decir. Mi intención es que luego de leer esto tengas mejores elementos para justificar la decisión de construir o comprar, empecemos a dejar puntos en claro.

Ventajas de COMPRAR una Casa

Efecto inmediatez: Casa Nueva YA!

Se acabaron las dudas sobre la conveniencia de comprar o construir una casa: encontraste una casa; te gusta; tienes el dinero: la compras. Si eres de los impacientes, ésta es tu opción. Primera GRAN ventaja de comprar una casa: Evitarás un proceso constructivo que llevará mucho tiempo.

¿Cuánto tiempo se tarda en construir una casa?

En realidad depende de varios factores: sistema constructivo, superficie, número de operarios, etc.). En general podríamos decir que de 6 a 8 meses para el caso de una vivienda de 120m2 o 12 a 14 meses para otra de 150m2 o más. ¿Estás dispuesto a esperar ese tiempo para tener tu propia vivienda?

¿Comprar o construir casa? Una vivienda construida está disponible de inmediato y esto no es poca cosa.

Cero relaciones de trabajo: Nada de Gente

La misma inmediatez de la compra te evitará atravesar un proceso de relaciones de trabajo con arquitectos, albañiles, constructores, corralones, etc.

Aclaremos que esto NO significa que las mismas necesariamente sean traumáticas, o un pasaporte a los problemas. Como cualquier relación humana, siempre se está expuesto a la posibilidad de roces propios de cualquier relación de trabajo. Claro que si uno pretende AHORRAR la posibilidad de conflictos, comprar una casa nueva es una ventaja.

Especial para “antisociales” o para desilusionados con el género humano.

Ubicación de la Casa: Allí estará; donde la querías

Si estás buscando una zona en especial para vivir, comprar una casa te ayudará a “matar dos pájaros de un tiro”.

En la misma compra estarás resolviendo dos cuestiones muy importantes:

  • Encontrar una ubicación que es de tu agrado
  • Evitar tener que comprar un terreno en un lugar que quizás tenga poca disponibilidad de lotes vacíos.

Este último hecho tiene mucha importancia. No siempre se tiene en cuenta que el valor de venta de una casa construida ya tiene incluido el valor del terreno. Teniendo en cuenta la doble adquisición (casa + terreno), en algunos casos la pregunta de construir o comprar una casa parece favorecer la compra.

Desventajas de COMPRAR una Casa

Diseño Estandarizado: ¿Y tus gustos?

Puede que no tengas muchas pretensiones en materia diseño, y te resulte fácil adaptarte a cualquier espacio. Si es así, comprar una vivienda construida no te resultará un problema. En este caso la disyuntiva entre construir o comprar una casa ni siquiera exista.

Pero no olvides algo IMPORTANTE:

Deberás tener en cuenta que lo que te ofrecen es una vivienda diseñada para otra persona, o en algunos casos, para nadie en especial.

Puede que los ambientes o sus dimensiones; la funcionalidad o el estilo no sean exactamente aquellos que habías imaginado. Tu capacidad de amoldarte a las circunstancias será decisiva, ya que muchas de las cosas que no te cierran serán imposibles de cambiar.

Debes considerar que una casa estandarizada o pensada para otro dueño, por lo general puede tener :

  1. Criterios de diseño muy distintos a los que emplearías. Superado el momento de alegría de haberla encontrado, uno suele descubrirlo cuando empieza a imaginarse cómo la usaría.
  2. Una distribución muy cerrada que, en muchos casos, te darán la pauta de que no fueron pensadas para ser ampliadas. Lamentablemente esto suele descubrirse cuando se precisa adaptarlas al crecimiento de la familia, o sea, cuando es demasiado tarde.

El costo de los cambios: ¿Cuánto cuesta reformar una casa?

A propósito de lo que veníamos comentando: el lugar te gusta y el terreno te conforma. Pero la casa precisaría algunos cambios para adaptarse a tus necesidades.

No es un tema menor.

No hay que minimizar el presupuesto para reformar una casa que se va a comprar. ¡Cuidado! En construcción cualquier cambio suma mucho dinero.

Una “cosita” por aquí no requerirá un gasto mayor. Dos “cositas” de poca importancia requerirán el doble de gasto…, y a la quinta “cosita”, la inversión se habrá descontrolado.

Por eso no te dejes entusiasmar demasiado por una ubicación conveniente sin sumar los costos de adaptar la construcción a tus gustos y necesidades.

Las instalaciones

El estado de las instalaciones existentes es algo en lo que pocos piensan o al menos, no con la debida importancia. Considera esto:

Una casa de más de 30 años no tendrá la infraestructura en condiciones para abastecerte como es debido de cara a tus expectativas de uso.

Las instalaciones de la casa son varias y complejas: agua, gas, electricidad, desagües cloacales y pluviales. Es probable que los materiales de fabricación estén obsoletos, deteriorados o con secciones insuficientes para los usos que estás pensado.

Lamento sinceramente decírtelo, pero… alguien tenía que hacerlo, y es mejor saberlo ahora.

Hay cosas simples que todos solemos agregar a una casa construida hace un tiempo:

  • Calefactores
  • Bañera
  • Equipos de aire acondicionado
  • Sistema de alarma
  • Televisión por cable
  • Electrodomésticos, computadoras (ordenadores), etc.

Si las instalaciones NO están en buenas condiciones te obligarás a replantearte hasta qué punto puedes aprovechar lo que la casa te ofrece. Y si debes renovar todas las cañerías…, habrá que pensar en seguir engrosando los gastos, en un rubro que no es de los más económicos.

Vicios Ocultos: «Lo que no se ve»

El mercado inmobiliario tiene sus secretos. Si estoy pensando en comprar o construir una casa, y alguien me ofrece un inmueble, lo primero que se me ocurriría preguntarme es:

“¿Por qué vende el que vende?”

Está bien; no es necesario ser desconfiados. Hay mil razones por los cuales alguien quiere vender su propiedad de forma sana y honesta. Pero así como esto es real, también es habitual que la puesta en venta sea un montaje escenográfico destinado a camuflar vicios ocultos.

  • Pinturas recién terminadas;
  • Grietas acabadas de tapar;
  • Llaves de paso cerradas;
  • Revoques aún frescos.

Todos estos suelen ser síntomas que deberían darte lugar a una sospecha sobre la intención de enmascarar problemas.

Nada mejor que una recorrida inmobiliaria acompañado de un profesional de confianza, con la suficiente experiencia como para reconocer ciertos trucos.

No descartaría investigar la solvencia y seriedad de quien vende la propiedad (digo, nada más). Tampoco obviaría la posibilidad de charlar con los vecinos acerca de la historia del inmueble en cuestión. Suelen ser “muy colaboradores” a la hora de opinar.

En este análisis minucioso que pretende ayudarte a saber si es mejor comprar o construir una casa. Veamos ahora los pros y contra de construir una vivienda desde cero.

construir o comprar una casa

Ventajas de CONSTRUIR una casa

Un diseño Hecho a tu Medida

Una de las principales ventajas de construir una casa es que el proyecto estará pensado pura y exclusivamente para tus necesidades. Desde los primeros croquis podrás participar del proceso, sabiendo siempre que alguien está interpretando tus ideas y tratando de darles forma.

No tendrás que preocuparte por adaptar espacios o estilos que no fueron pensados para tu realidad, como es el caso de una vivienda ya construida.

Posibilidad de Construcción por Etapas

Aunque el proyecto soñado sea demasiado ambicioso para tu realidad actual, será más fácil llevarlo a cabo por etapa. Esto será posible, porque fue pensado como una totalidad, que seguro incluirá una futura ampliación acorde a tus necesidades.

Construyes lo que tu presupuesto de hoy te permite; el resto para más adelante. El proyecto integral te dará la tranquilidad de saber hacia dónde apunta el crecimiento de tu vivienda.

La sensación de estrechez que puedas experimentar en un primer momento será menor porque sabrás que es una etapa en el camino. Los próximos crecimientos que harán tu casa más cómoda se darán naturalmente y sin gastos extras.

Participar del Proceso Constructivo

Mucha gente verá en esto la oportunidad ideal de comprobar personalmente qué y cómo se hace cada parte de su obra. Desde este punto de vista la batalla «comprar vs construir casa» tiene un claro ganador. No habrá lugar para vicios ocultos ni problemas “camuflados” para poder vender. En este aspecto se acabaron las sospechas.

Podrás participar de cada etapa de la obra, no sólo como espectador sino con la tranquilidad de que un profesional de tu confianza estará cuidando tus intereses.

Desventajas de CONSTRUIR una Casa

Cuestiones de Tiempo y Espacio

Como te dije en un principio, si estás apurado por habitar, construir desde cero no es lo que más te recomendaría.

A eso deberás agregarle la preocupación (y el costo) que implican tratar de conseguir un terreno en el lugar que hayas elegido. El mismo, además deberá tener todas las condiciones necesarias para que te resulte atractivo. (ver “Características de un terreno para construcción”).

Si ya cuentas con el lote, supongo que ya tendrás una parte de la decisión tomada. En ese caso no veo motivos para no animarte a que te decidas directamente por empezar a construir una casa.

Los riesgos de la Interacción Humana

Esto podrá ser una ventaja o una desventaja según el cristal con el que se lo mire. Construir una casa es una historia que nos somete a tener que lidiar con muchas variables

Para muchos, la obra puede ser una condena: arquitectos, constructores, reglamentaciones, planos, imprevistos, materiales de construcción, etc. No se si todo el mundo estará deseoso de enfrentar una novela de trama complicada y que incluya tantos actores.

¿Sale más Barato Comprar o Construir una Casa?

Sobre este punto las cosas no son tan blancas o negras. (ver “Cuánto cuesta construir una casa”)

Dos reflexiones que vale la pena que consideres:

  1. En economías inflacionarias, construir es más caro porque deberás afrontar costos cambiantes. La construcción de una casa es un proceso que implica meses de trabajo y los sobrecostos pueden ser altos. En economías estables esto no será un problema.
  2. Si tienes la posibilidad de participar de la compra de materiales y la contratación directa de la mano de obra, esto será una ventaja. Tendrás la alternativa de conseguir mejores precios, al no haber costos de intermediación (empresas constructoras; agentes inmobiliarios, etc.) Ver “Trucos para ahorrar al construir”

Los riesgos de Comprar una Casa sobrevaluada

Hablemos de la posibilidad de comprar una casa “antigua” (en un sentido de vejez), con síntomas de deterioro. En estas circunstancias claramente será más económico construir desde cero. En la gran mayoría de los casos una casa entrada en años está sobrevaluada. Quien vende ofrece “una casa” quiere hacer su negocio y poco le importa si está en ruinas.

Quien compra una casa con intención de transformarla en una vivienda habitable, deberá pensar en gastos extra. Por una parte tendrá que invertir en las reformas para adecuarla a sus pautas de vida. Por otro lado tendrá que invertir en los costos de reformas, demoliciones y reparaciones, que no existirán en una construcción nueva.

Como contrapartida, también es posible que haya propiedades a la venta, relativamente nuevas. Puede que cuenten con un estado general satisfactorio, y con precios accesibles, que te ahorran el estrés constructivo.

Como verás, afirmar qué es más económico comprar o construir una casa, sería arriesgado y poco honesto. Es FUNDAMENTAL que consideres todas las variables que comentamos. Es posible que descubras argumentos que faciliten tu decisión. El consejo más honesto que puedo darte para saber si construir o comprar una casa es recomendarte que:

Recorras mucho, averigües todos los costos y evalúes los riesgos (tiempos de obra, financiaciones, etc). Pero lo más importante de todo será:

Consultar con un arquitecto de confianza que sepa decirte cuál es el precio real de lo que quieres construir o comprar 

En conclusión: ¿Es mejor Construir o Comprar una casa?

En una apretada síntesis que te servirá para repasar lo que hasta ahora te he comentado.

Beneficios de COMPRAR una casa

  • Efecto inmediatez: Está disponible de inmediato
  • Cero relaciones de trabajo: Te evitarás arquitectos, albañiles, constructores, etc.
  • “Matar dos pájaros de un tiro”: En la misma compra estará resolviendo la búsqueda del terreno para construir.

Inconvenientes de COMPRAR una casa

  • Diseño impersonal: La casa fue pensada para otro y puede que no sea como la hubieras proyectado.
  • El costo de las reformas: Hay que tener en cuenta la inversión que demandará adaptarla a tus necesidades.
  • El estado de las instalaciones: Una casa de más de 30 años seguramente precisará reemplazar su infraestructura.
  • Lo que no se ve: Es necesario asesorarse ante la mínima sospecha sobre problemas que estén “disimulándose”.

Beneficios de CONSTRUIR una casa

  • Diseño a medida: Al ser un proyecto encargado sabrás que estará hecho de acuerdo a tus necesidades.
  • Sin costos indirectos: No habrá gastos de demoliciones, reformas o reparaciones.
  • Posibilidad de construcción por etapas: Al ser parte de un proyecto completo, será más fácil pensar en un crecimiento más ordenado.
  • Menos posibilidades de vicios ocultos: Como pudiste ver cómo se construyó, tendrás más seguridades.

Inconvenientes de CONSTRUIR una casa

  • ¿Participar del proceso constructivo?: Ventaja o desventaja. Habrá que leer otra vez lo escrito más arriba…
  • Los tiempos constructivos: El tiempo de obra no es apto para ansiosos.
  • Las relaciones humanas: Son muchos los actores que participan en la construcción y hay que prepararse para “convivir” en armonía.

Última recomendación:

¡Ni por asomo pretendas que toda esta información junta no termine abrumándote!

Tendrás que volver a leerla punto por punto, dos o tres veces, para poner en crisis cada una de las opciones que se te crucen en el camino.

Lo que se analiza se mejora.

Estoy seguro que lo que resulte, en definitiva será lo que más te conviene. En este vídeo encontrarás consejos extra para evaluar si es mejor comprar un terreno o construir una casa.

 

Arq. Marcelo Seia

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